Se volete investire sulle isole Canarie ed acquistare un immobile: una casa, una villa, un appartamento o un negozio; ecco alcune cose da sapere prima di effettuare l’acquisto e realizzare il sogno di possedere una proprietà in queste splendide isole.
Questo è un buon momento per fare acquisti ed investimenti sulle principali isole Canarie: Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote e Fuerteventura; ma bisogna sempre essere attenti, informati e cercare sempre le migliori offerte.
Come acquistare un immobile
La maggior parte degli immobili delle isole Canarie come case, appartamenti, ville e negozi sono venduti quasi sempre tramite agenzie immobiliari e dato che molto spesso non hanno l’esclusività, lo stesso immobile può essere venduto da diverse agenzie con prezzi diversi e con commissioni diverse. Dunque, come primo consiglio informatevi presso più agenzie.
Se siete interessati ad un immobile sarà l’agenzia stessa a mettersi in contatto con il proprietario per organizzare una visita. Dopo la visita potete fare un’offerta presso l’agenzia. Anche se i proprietari sono ben informati sui prezzi del mercato e sul valore del loro immobile, i prezzi sono negoziabili, dunque è consigliabile trattare sul prezzo.
La maggior parte delle case, degli appartamenti e delle ville si vende ammobiliata. Dovrete fare attenzione a giudicare lo stato reale in cui si trova l’immobile, se ci sono problemi rilevanti o di poco conto che non incidono sulla qualità del bene.
Tutti gli immobili costruiti negli ultimi 15-20 anni, a causa di regole più severe sulle nuove costruzioni, hanno qualità e finiture migliori rispetto a quelli costruiti prima.
Qual è la procedura per l’acquisto della proprietà
Se la vostra offerta viene accettata vi verrà chiesto di versare un acconto di 10% del prezzo totale per “riservare” la proprietà. A questo punto vi consigliamo di designare un avvocato esperto e di fiducia, indipendente dall’agenzia immobiliare. L’avvocato è necessario anche perché tutta la procedura sarà in spagnolo.
L’onorario dell’avvocato normalmente varia da 1.500 a 2.000 euro. Potete versare l’acconto sul conto dell’agenzia immobiliare, su quello del vostro avvocato o dell’avvocato della controparte, ma non versatelo mai direttamente al venditore.
L’avvocato o l’agenzia procureranno una copia della “Nota Simple” al catasto, documento che informa se l’immobile è libero da ogni tipo di carico come mutui, spese non pagate, ecc. In Spagna se si compra un immobile si prendono a carico anche i debiti che gravano su di esso.
Con la Nota Simple controllate al Consorzio dell’Acqua e all’Ufficio dell’Elettricità se ci sono pendenze sui pagamenti dell’acqua e dell’elettricità. Controllate inoltre se siano state pagate le spese condominiali. Potete chiedere all’amministratore del palazzo o del complesso dove si trova l’immobile, di fornirvi un documento scritto con tutti gli eventuali pagamenti pendenti, se presenti.
Dopo aver controllato, l’avvocato redigerà il contratto di compravendita che di norma sarà in spagnolo, ma che il vostro avvocato può tradurre nella vostra lingua. Il contratto privato deve essere firmato da tutte due le controparti. Se al momento dell’acquisto siete residenti all’estero dovete redigere una procura che permette al vostro avvocato di firmare per voi.
La firma del contratto
Pochi giorni prima della firma dal notaio, è necessario aver versato il resto del prezzo di acquisto dell’immobile. Al momento della firma del contratto il notaio controllerà i termini e le condizioni del contratto, e gli assegni che provano il pagamento dell’intera somma.
In aggiunta al prezzo della proprietà va pagata anche la commissione per l’agenzia che solitamente corrisponde a circa il 10% del prezzo d’acquisto. Quasi sempre questa va divisa tra acquirente e venditore: il 5% lo paga l’acquirente e il restante 5% lo paga il venditore.
Una volta completata, la Scrittura sarà presentata presso il “Registro de la propiedad”, ovvero il catasto, dove verrà registrato il nome del nuovo proprietario. Gli acquirenti riceveranno una copia autorizzata della vendita che comprova l’effettivo acquisto.
Se l’immobile è ipotecato
Nel caso in cui il venditore abbia un mutuo oppure un’ipoteca sull’immobile, dovrà rimborsarlo alla banca entro il giorno della firma. Una copia dell’assegno che attesta il pagamento sarà incluso nella cartella dei documenti, provando l’estinzione del mutuo o dell’ipoteca.
Nel caso il venditore non è residente alle Canarie, il 3% del prezzo di vendita verrà trattenuto al momento della firma. Questo 3% verranno versati dall’avvocato direttamente presso il ministero dei conti per garantire che siano pagate tutte le imposte dovute alla vendita. Il venditore può recuperare tale importo non appena l’ispezione è stata effettuata. L’importo verrà ridato al venditore tramite bonifico bancario.
Costi e tasse aggiuntive
Oltre ai suddetti costi ci sono altri costi e spese da versare al vostro avvocato che si occuperà di pagarle, come le tasse e spese notarili. Tali spese e tasse sono ripartite come segue:
- ITP (Impuestos Transmisiones Patrimoniales) – Tassa di trasmissione = 6,5% del prezzo di vendita.
- Le spese per il notaio e la registrazione al catasto sono di circa 2.000€. Il costo del notaio è fissato per legge (dai 500€ ai 900€) e dipende dal valore dell’abitazione che state acquistando.
- Le tasse dell’avvocato sono circa 2.000€.
Ad esempio, per l’acquisto di un immobile del valore di 200.000 euro i costi rappresentano circa l’8%.
Per le nuove proprietà di cui siete il primo proprietario, la tassa per la trasmissione è aumentata del 0,75% e dal 1° luglio 2012 occorre anche pagare il 7% di IGIC (IVA), per un totale di 7,75%.
